Si estás pensando en comprar o vender una vivienda, seguramente has escuchado hablar del valor de tasación. Este concepto es clave en el mercado inmobiliario, especialmente si tienes en mente solicitar una hipoteca. A continuación, te explico qué es el valor de tasación, cómo se calcula, y por qué es tan importante en la concesión de un préstamo hipotecario.
¿Qué es el valor de tasación y cómo se calcula?
El valor de tasación es una evaluación del coste de un inmueble llevada a cabo por un tasador experto. Este valor se establece considerando diversos elementos, como las particularidades de la propiedad, su localización, las condiciones del mercado inmobiliario y las regulaciones aplicables.
Para calcular el valor de tasación, el tasador puede utilizar varios métodos. El más común es la tasación por comparación, que consiste en comparar tu vivienda con otras similares en la misma zona. Otro método es la tasación residual, utilizada cuando no hay suficientes comparables disponibles; en este caso, se restan los costes de construcción al valor de venta esperado.
También se puede emplear el método de coste, que estima cuánto costaría construir la vivienda en la actualidad, restando la depreciación acumulada. Por último, está el método de actualización, que se aplica a inmuebles que generan ingresos, calculando su valor en función de las rentas futuras esperadas.
El valor de tasación es crucial para realizar elecciones bien fundamentadas en cualquier operación inmobiliaria, ya que ofrece una valoración imparcial de la propiedad.
Factores que influyen en el valor de tasación de una vivienda
El valor de las viviendas puede variar considerablemente, incluso si se encuentran en la misma calle. La tasación de tu propiedad está influenciada por diversos elementos. Uno de los factores más decisivos es la ubicación: los inmuebles situados en áreas con buenos servicios, acceso a transporte y alta seguridad suelen tener un mayor valor. Además, las particularidades del inmueble, como su superficie, distribución, materiales empleados en la construcción y su antigüedad, también juegan un papel importante en la determinación del valor.
Otro factor determinante es la condición en la que se encuentra la vivienda. Un inmueble bien mantenido, con instalaciones actualizadas y sin necesidad de reformas urgentes, tendrá un valor de tasación más alto que uno que necesite reparaciones. Asimismo, el estado del mercado inmobiliario en el momento de la tasación es decisivo. Si el mercado está en crecimiento, el valor de tasación podría aumentar; en cambio, si está en descenso, es posible que disminuya.
La normativa local y las políticas urbanísticas vigentes también pueden afectar al valor de tasación. Por ejemplo, si hay restricciones sobre el tipo de construcciones permitidas en la zona, esto podría influir en el valor de la propiedad.
El valor de tasación y su impacto en la concesión de hipotecas
El valor de tasación es un factor decisivo cuando solicitas una hipoteca. Las entidades bancarias emplean este valor para decidir la cantidad de dinero que están dispuestas a financiar. Normalmente, las entidades financieras no conceden préstamos por más del 80% del valor de tasación. Esto implica que, si la tasación de la vivienda resulta ser más baja que el precio de compra, podrías necesitar desembolsar más dinero de tus propios recursos para cubrir la diferencia.
Por ejemplo, si la tasación establece un valor de 200.000 euros y el banco te financia el 80% de ese importe, el préstamo máximo que recibirás será de 160.000 euros. Si has acordado comprar la vivienda por 220.000 euros, tendrás que aportar los 60.000 euros restantes, además de los gastos asociados a la compra.
Por eso, es crucial que tengas en cuenta el valor de tasación al negociar el precio de compra de una vivienda. De este modo, evitarás sorpresas desagradables cuando solicites la hipoteca.
Diferencias entre valor de tasación y precio de compraventa
Aunque el valor de tasación es un indicador relevante, no necesariamente coincide con el precio de venta acordado. El precio de compraventa es el acuerdo alcanzado entre el comprador y el vendedor, y puede verse influenciado por factores emocionales, la urgencia de la venta o las expectativas de las partes.
En contraste, el valor de tasación es una evaluación imparcial que se fundamenta en criterios técnicos y en las condiciones del mercado. Un comprador puede estar dispuesto a pagar más de lo que vale la propiedad según la tasación, quizás porque le gusta mucho la zona o porque es la casa de sus sueños. Sin embargo, los bancos no se basan en el precio de compraventa, sino en el valor de tasación para calcular la hipoteca.
Si el precio de compraventa es superior al valor de tasación, como comprador, tendrás que asumir la diferencia con tus propios fondos. Esto es algo a tener en cuenta si no quieres que la compra de tu vivienda se complique por motivos financieros.
¿Cuándo es necesario realizar una tasación inmobiliaria?
La tasación inmobiliaria es necesaria en varias situaciones. La más común es cuando solicitas una hipoteca para comprar una vivienda. Las entidades bancarias requieren una tasación para verificar que el valor del inmueble respalda la suma que van a concederte como préstamo.
También es recomendable realizar una tasación cuando piensas vender tu propiedad. Saber cuál es el valor de tasación te permite establecer un precio de venta adecuado y atractivo para los posibles compradores. Además, es útil en situaciones como la tramitación de herencias o la contratación de seguros, donde el valor del inmueble es un dato clave.
A la hora de elegir un tasador, asegúrate de que esté homologado y tenga experiencia en el tipo de inmueble que necesitas tasar. Pedir diferentes presupuestos y hacer una comparación te permitirá identificar el servicio más adecuado al mejor coste.
