El contrato de arras es una figura jurídica ampliamente utilizada, que presenta una gran utilidad jurídica y comercial, razón por la que se ha convertido en una práctica estándar en España y en muchos países a la hora de realizar transacciones significativas. Si bien la denominación de arras es la más universal, se le conoce también por otras, tales como Anticipo, Señal o Reserva.
Básicamente, un contrato de arras es una figura jurídica que le permite a un comprador reservar para sí un bien que está en oferta, mediante la entrega de un anticipo para obtener la garantía de la venta. El anticipo entonces es una cantidad de dinero a modo de señal o reserva, que compromete al vendedor a mantener el bien hasta el momento de realizar la operación definitiva de compra venta.
Esta modalidad de contrato jurídico le permite, particularmente al sector inmobiliario, garantías muy apropiadas para su operación cotidiana. En estos mercados, debido a las altas cantidades de las transacciones, es habitual la estrategia de “apartar” el bien inmueble con un anticipo, de forma temporal, mientras en paralelo se gestionan los fondos para el desembolso principal. Esto generalmente se hace a través de un préstamo bancario. Dada la habitual participación de estos tres actores en este tipo de transacciones, el contrato de arras confiere seguridad jurídica para mantenerlas hasta su etapa final.
Sin embargo, es importante destacar que el contrato de arras es aplicable no solo a bienes inmuebles, sino a cualquier transacción de peso en la cual la adquisición del bien pueda ser pactada gracias a un anticipo o compromiso. Ha sido en el ámbito inmobiliario donde su empleo se ha hecho una norma no escrita, pues las características de las operaciones de compra de pisos y casas se ajustan perfectamente a sus funcionalidades.
¿En qué consiste el contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre dos partes donde se reserva un bien (generalmente inmobiliario) para su venta mediante la entrega de una señal o reserva.
Este contrato lo integran el comprador (un particular o firma); y el vendedor (un particular o una firma inmobiliaria). El contrato es redactado por un profesional del derecho, y si bien las inmobiliarias suelen ofrecer modelos, no es exclusividad de estas el proporcionarlos, por lo que el comprador está en el derecho de presentar el suyo al vendedor para su revisión.
Un actor importante que no se encuentra presente en el contrato, pero que se apoya en gran medida con el mismo, es la banca, que usa el contrato de arras como una de las garantías de la transacción, y como requisito para otorgar el préstamo hipotecario al comprador, cuando éste lo solicita.
Es importante señalar que el modelo de contrato presentado y la mayor parte de la información que contiene se utiliza íntegramente en el posterior documento de compra venta, por lo que es muy conveniente prestar atención a la elaboración y contenidos de este.
Tipos de contratos de arras
Antes de participar en una transacción con este instrumento, conviene delimitar previamente el tipo de contrato de arras con el que culminaremos la transacción: arras confirmatorias, arras penitenciales o arras penales.
Tengamos en cuenta que las arras es la cantidad entregada por el comprador como anticipo, el cual, salvo indicación contraria, se descuenta del total del coste del bien inmueble.
Arras confirmatorias
En las arras confirmatorias se establece la cantidad a ser entregada por el comprador como garantía, así como el plazo para cumplir con la obligación de pago. En caso de incumplimiento por parte de alguna de las partes, se aplican las normas generales de resolución de incumplimiento de obligaciones, de acuerdo a la legislación ordinaria del Código Civil. Esta modalidad es la empleada por defecto y la más extendida.
Arras penales
En las arras penales, se establece de forma explícita las garantías y compensaciones que se deben satisfacer en caso de incumplimiento del contrato por alguna de las partes. Por lo general, en caso de incumplimiento, la parte compradora pierde el anticipo otorgado, mientras que la parte vendedora por su parte debe pagar el total recibido en anticipo, más un monto adicional, el cual se nombra explícitamente en el documento.
Arras penitenciales
Por su parte, en las arras penitenciales se aplica un acuerdo previo que establece en caso de falta, la pérdida del anticipo por parte del comprador, o la pérdida del doble del mismo por el vendedor. Esta figura brinda la posibilidad de terminar el contrato de forma unilateral, asumiendo las penalidades correspondientes.
Es conveniente señalar aquí algunos elementos financieros. En primer lugar, la cantidad de las arras es equivalente al 10 o 12 % del valor del inmueble, y salvo indicación contraria, su pago descuenta al valor total del inmueble. Este desembolso debe cancelar el impuesto del valor añadido. La cantidad restante deberá cancelar el impuesto a las transmisiones patrimoniales.
De igual manera, en lo que respecta al tiempo, es frecuente dejar un periodo de dos meses, desde la firma del contrato de arras, hasta la firma del contrato de compra venta. Tiempo en el que se debe preparar el desembolso principal, apoyado por el préstamo hipotecario.
¿Cuál es la información de la que se compone un contrato de arras?
Más allá de la información general de identificación del comprador, vendedor y datos del inmueble, el documento debe indicar de forma explícita el tipo de arras al cual se adhiere, el periodo de tiempo que se esperará desde la firma del contrato de arras hasta el contrato de compra venta, el precio convenido del inmueble y la aclaración de que el anticipo recibido abona al precio total del inmueble.
El contrato de arras da garantías y seguridad jurídica a los participantes de una transacción compleja y que comporta ciertos riesgos, como lo es la adquisición de un inmueble. La figura de las arras permite al comprador reservar el bien que le interese, a la par de que se abre un periodo de tiempo suficiente para la gestión ante la banca hipotecaria de los recursos del desembolso mayor.
Siendo un documento donde se asientan tantos elementos para la operación futura de compra venta, el contrato de arras puede ser usado de mala fe en la búsqueda de un vacío o de una ambigüedad. Es por esto muy importante verificar que el mismo establezca de forma explícita el tipo de arras al cual se le adscriben las penalidades, así como la cantidad de estas y el plazo para la firma del contrato de compra venta. También debe quedar sin lugar a dudas si la cantidad reservada rebaja el importe total adeudado.
En conclusión, el contrato de arras es una figura jurídica que brinda garantías y conveniencia financiera para las operaciones en el mercado inmobiliario. Su valor radica en permitir la reserva de bienes de alto valor que requieren financiación adicional.
No solo el comprador o vendedor obtiene beneficios de esta figura. Al intervenir como prestamista, la banca se apoya en el documento de contrato o precontrato de arras para sustentar su financiación.
Para sacar un correcto provecho de este recurso, es de vital importancia que las partes involucradas registren de la forma más clara y explícita aspectos como las penalidades en caso de incumplimiento, cantidad de la señal, y tiempos de cumplimiento, entre otros elementos.