Cuando nos proponemos la compra o venta de una propiedad, uno de los requisitos básicos para efectuar cualquier transacción es la cédula de habitabilidad. Este es un documento de carácter público, cuyo objeto es certificar ante un tercero que el inmueble en cuestión se encuentra en las condiciones mínimas requeridas para ser habitable. Por condiciones mínimas hablamos de higiene, distribución y uso de los espacios, altura y solidez de la estructura, así como equipamientos que toda propiedad debe tener.
La cédula de habitabilidad es emitida por la Comunidad Autónoma de la región en la que se encuentre ubicado el inmueble. Si bien cada Comunidad tiene sus propios requisitos y procedimientos, en general el trámite de una cédula de habitabilidad es muy similar para todas las regiones. Además de la Comunidad que expide la cédula, se requiere la constatación de un arquitecto técnico, el cual levantará un informe de habitabilidad, que debe ser visado por el Colegio Profesional de la Comunidad correspondiente.
Dependiendo de la Comunidad, el coste de la cédula de habitabilidad varía entre 50 a 200 euros, y su vigencia es de 15 años. El coste de las tasas oscila entre 10 y 20 euros, sin contemplar los honorarios profesionales por el informe de habitabilidad. En promedio, el coste total para este trámite se encuentra alrededor de los 200 euros. Es importante notar que para operaciones de compra venta, no solo se requiere la cédula de habitabilidad, sino también el certificado energético, pero este es otro documento al que haremos referencia en otro post.
La cédula de habitabilidad se encuentra regulada por la ley 18/2007, la cual establece su necesidad para contratar un inmueble, adquirir uno nuevo o dar de alta algún servicio de este. Esto quiere decir, que, si queremos vender nuestro inmueble y el mismo tiene una cédula vigente, no será necesario ningún trámite. Caso distinto ocurre al estar vencido, pues el inmueble no podrá venderse o arrendarse. Tampoco se podrá dar de alta los servicios de este.
¿Cuáles son los requisitos necesarios para gestionar la cédula de habitabilidad?
Hay que tener en cuenta que este documento es emitido por la Comunidad Autónoma de nuestra región, específicamente por las secretarías o áreas de regulación ambiental y de ordenación del territorio; por lo que los requisitos pueden variar, sin embargo, lo común es la solicitud de:
- Copia de la escritura de la propiedad
- Fotocopia del NIF del propietario (o de su apoderado)
- Solicitud impresa
- Comprobante de abono de la tasa
Acudiendo a la oficina correspondiente, con la documentación exigida, el impreso de solicitud correctamente cumplimentado y con el comprobante de pago de la tasa, se inicia el proceso. Al propietario se le notificará que debe consignar ante la oficina un certificado de inspección de la propiedad, visado por el Colegio Profesional o de Arquitectos de la región. En consiguiente, el solicitante debe contratar los servicios de un arquitecto técnico, el cual hará la visita correspondiente al inmueble y emitirá el informe técnico.
Una vez visado por el colegio profesional, el informe técnico es remitido a la oficina de la Comunidad, la cual emitirá finalmente la cédula de habitabilidad. Este es un trámite que no debería demorar más de dos meses, independientemente de la localidad.
Hemos examinado cuáles son los pasos y documentos necesarios para gestionar la cédula de habitabilidad, sin embargo, notamos que un gran peso de la gestión descansa en el informe que pueda presentar el experto profesional acerca de las condiciones de habitabilidad de nuestros pisos y casas. Conviene entonces preguntarnos:
¿Cuáles son las condiciones mínimas que debe cumplir nuestro inmueble, y que son verificadas por el profesional?
Haciendo la salvedad de que de acuerdo a la región particular, se pueda hacer más o menos énfasis en ciertas condiciones, la inspección realizada al inmueble se enfocará en aspectos de higiene (operatividad de los baños, separación de los sanitarios de otras zonas de la casa y funcionamiento de las cañerías y los sumideros); distribución y medidas de los espacios (mínimo de superficie útil de la casa de 36 m2); alturas del bien inmueble en sus techos y paredes; y estructura y equipamientos (disponibilidad de agua fría y agua caliente, calentador; lavadero y ducha, entre otros).
La cédula de habitabilidad es un documento público que le permite al dueño de una propiedad ofrecerla a la venta, o alquilarla a un tercero. No verificar el estatus de la cédula de habitabilidad puede acarrear la suspensión o anulación de la transacción. Por otro lado, desde la perspectiva técnica, la cédula de habitabilidad da fe de las condiciones mínimas de una propiedad para ser considerada apta en su negociación.
Como inconveniente de la cédula de habitabilidad se puede mencionar el coste total del trámite, el cual, dependiendo de la región donde estemos puede ubicarse hasta en 200 euros. Otro inconveniente de esta figura jurídica puede constituirse el tiempo de gestión, el cual no debería exceder los tres meses. Sin embargo, en aquellos casos en los que el tiempo de la obtención de la cédula pareciese extenderse más allá, se acepta presentar, a quien corresponda, el comprobante de solicitud de la cédula. Dicho comprobante tiene la misma validez legal.
En conclusión, la cédula de habitabilidad es un documento básico. Le da a su portador la garantía de que la casa o piso a ser negociados mantiene las condiciones básicas necesarias para ser ocupado inmediatamente. Si bien es un documento público, precisa la cancelación inmediata de una tasa para la gestión de la certificación, al igual que la contratación de un profesional para la emisión de un informe técnico.
Una vez en posesión de la cédula de habitabilidad, la misma tendrá una vigencia de 15 años, y solo requerirá de alguna actualización en la medida que se ejecute alguna remodelación profunda.
